第二卷 ri經風云 第三十章 土地神話

    “的確，光憑我們兩家公司來講，對于投資者們所能造成的影響力度顯然是有些不夠的，至少在短時間內恐怕很難實現，而時間一旦耽誤的話，那么實際上所羅門兄弟公司與米爾肯的計劃就可以說是成功了。  ”方鴻天點頭表示同意，“不過，有一點桑頓先生您說的不太準確。  ”

    “只有美國了。  ”方鴻天一手托著下巴，沉吟著喃喃說道。  “事實上，真的會如此么？”

    “哦？方先生難道您有什么高見？”約翰※#8226;桑頓有些不信，既然已經知道了米爾肯所謂的失敗是一場騙局，那么在約翰※#8226;桑頓的眼中，方鴻天身上的光環便已經蕩然無存了，雖然如今因為形勢所限要跟天若銀行合作，但約翰※#8226;桑頓對于方鴻天這種暴發戶還并不是怎么瞧得起的，聽到方鴻天居然反駁自己的意見，在不信的同時心中隱隱更是有些不悅。

    方鴻天一看對方的表情心中頓時一怒，不過他仍是控制著自己將火氣壓了下來，他知道，所謂的爭辯是沒有任何作用的，想讓別人仰視你就必須得做出足夠的實績才行。

    “我覺得大家現在似乎都忽略了一個問題，那就是目前日本經濟泡沫，是有著雙重表現的，而絕不僅僅只是在股市之上。  ”

    “對于這一點，我當然沒有忽略，不過這似乎是沒有什么作用吧？無錯小說網不少字日本對于外國投資者投資日本國內的房地產是有著嚴格地限制的。  難道貴公司就能夠突破這條限制么？”事實上日本的地價上揚與樓市的瘋狂當然是根本不可能被忽略的，因為在日本的經濟泡沫之中，不要看股市炒的多么兇，而后世地許多人在沒有對此深入研究的情況下也是總說這個股市泡沫如何如何，仿佛股市地泡沫是日本經濟泡沫的主流一樣，然而大多數人不知道的事，在日本的經濟泡沫之中。  實際上樓市才是真正的主力，對于這一點。  不論是從泡沫形成原因還是資產流入規模上講，都是可以這么說的。

    如果說日本的投資者們對于股市是近乎盲目地信心的話，那么對于樓市，他們則是有著虔誠的信仰了，這是由日本特殊的金融體制所決定的，與歐美等國的金融體系不同的是，日本的銀行進行貸款融資地時候不是評估對方的項目來決定是否放貸的。  而是將土地作為貸款的擔保物，這就是日本金融的“土地本位制”（ 這是由日本戰后的狀況所決定地，當時資本不足的情況下，缺乏信用的中小企業也有可能得到貸款，這也是一種變通之道，即也可以說是把有限的資金更加效率地運用的一種方法。  不過后來日本經濟雖然恢復過來了，這種土地本位制卻是一直未曾更改，這就給后來的經濟泡沫埋下了隱患）。  這樣一來。  整個日本經濟的運行都是以土地和土地價格為基礎的。

    因此，如果維持土地的金融擔保功能，其必要前提就是土地價格不下降。  由于日本國土狹窄，再加上國民中由來已久希望擁有自家住宅等心理（這種文化心理可能和儒家文化的“家”地思想有關）要素地影響，就形成了土地價格會不斷上升的土地神話。  銀行也逐漸把土地價格上升預期加入到擔保評價地因素之中，并據此來評估貸款。

    “日本的八十年代末金融泡沫的形成首先來講是由于利率的問題。  為了彌補日元大幅升值給出口企業所帶來的損失，日本開始實行了寬松的金融政策，大大地放松了銀根，導致了資本的流動性過剩，企業紛紛進行投資來緩解出口危機，而又由于日本金融的特殊性，投資房地產就成為了企業的首選，這個企業投資的第一選擇，桑頓先生自然也是清楚嘍。  ”方鴻天心中雖然不悅，卻仍然微笑著說道。

    “方先生這是在考我么？我想似乎沒有這種必要吧？無錯小說網不少字”約翰※#8226;桑頓眉毛一挑。  若是按照在金融界的資歷來講。  自己考較方鴻天還差不多。  哪里輪得到一個年輕人對自己指手畫腳。

    “不，當然不是。  事實上，這涉及到我們下一步的行動，不過我擔心自己的見識淺薄，可能會有一些不足之處，因此希望桑頓先生能夠指點一二。  ”

    約翰※#8226;桑頓聞言臉色緩和下來，“的確，因為日本銀行愚昧的貸款制度，直接影響了日本企業的投資方向，對于日本企業而言，投資房地產實在是有著太多的好處了。  ”約翰※#8226;桑頓想了想，慢慢說道，可以看出他對于日本銀行貸款的土地抵押制是相當的不以為然的，“一方面利用從銀行貸出的款購買土地，而土地的持續升值則使得企業的投資能夠見到良好的效益，從企業的角度看，在日本企業的會計結算中，土地評價仍然按照購買時的登記價格來決定，土地價格的上升可以當作營業外收入計算，使所謂的“財技”（根據長期戰略決策下的經營）變為可能，對業績擴大產生了巨大作用。  另外一方面來講，購買了土地之后，憑借著新的土地的產權證，企業又能夠從銀行再次貸款，然后繼續進行投資，形成了一個投資循環，這樣的話，資本就能近乎無限制的增值，泡沫，也就這樣產生了。  而日本土地的低保有稅無疑則令這些投資者們更加肆無忌憚了。  ”

    “是的，資本的流動性過剩以及以土地為基礎的信貸規模的無節制的擴大造成了市場的全面虛假繁榮，而泡沫，也就是這樣吹起來的。  不過不同于股市，房地產的繁榮所帶給日本人的并不全部都是利益，隨著地價暴漲，城市住宅價格也開始水漲船高。  一般來說，勞動者僅靠工資收入所能購入住宅的價格限度應是年收入的5倍左右。  在1990年，東京都市圈的住宅價格與年收入之比已經超過了10倍，在核心地區更是達到了近20倍的水平。  對于居住在大城市中心的普通勞動者，根本無法承擔高額的地租和房租，只能被迫遷往郊區。  當時這種狀況導致了人們早買早賺的心理，進一步刺激了地價上升。  再次上升的地價又會將更多的普通收入階層驅逐出城市，形成了一個惡性循環。  ”在經濟泡沫最巔峰的時期，日本的地價達到了令人咂舌的程度，東京的地標——東京帝國廣場,廣場下面一平方英里土地的價格，居然比整個加利福尼亞的土地價值還高，一個東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。  這種離譜的價格，能夠承受的起的絕對是少數人。

    “方先生，您似乎還是沒有說道正題。  ”約翰※#8226;桑頓語氣有些不耐煩。

    “是么？”方鴻天眉毛一挑，“事實上，我所說的就已經包含了我將要采取的方法了。  ”

    “已經包括？什么意思？”約翰※#8226;桑頓有些跟不上方鴻天的思維節奏。

    “意思很簡單啊，已經包括就是已經包括嘍，哪里還有什么別的意思。  ”方鴻天聳了聳肩，輕松地笑道，同時站起了身，“至于究竟如何做，山人自有妙計。  ”說完便不理約翰※#8226;桑頓精彩的表情，轉身頭也不回地走了，嘿嘿，死老頭，敢給我臉色看，不知道什么叫做睚眥必報么？

    “住在山里的人會有妙計？這怎么可能？”并不了解中國文化的約翰※#8226;桑頓自然是不會理解這句話的含義，此刻他的頭腦中滿是問號。  半響之后才憤怒地搖了搖頭，“混蛋，他在耍我。  ”

    出來之后，方鴻天擺手讓司機自己先回去，自己則是在大街上漫無目的的閑逛起來，剛才最后那番話雖然說的輕松，但實際上究竟能不能成功，他卻是沒有多少把握的，他故作輕松的調侃，一方面是對于約翰※#8226;桑頓的態度的反擊，另一方面，則是將內心郁悶情緒的一種宣泄，如今的天若集團，已經走在了懸崖邊上，只要失敗，下面就是萬丈深淵，這幾天方鴻天心中的壓力著實是有些太大了，不過身邊卻是沒有可以讓他傾訴的人，在下屬們面前，他更是得表現得一副十分有信心的樣子，不能表露出任何的不利情緒，早就憋著一肚子的邪火呢，約翰※#8226;桑頓這個倒霉鬼偏偏撞上來了，結果自然就是如此了。

    “土地，房地產，可以下手的地方，也就是在這里了。  ”方鴻天口唇微動，自言自語地喃喃道，“日本對投資房產的限制？哼哼，答案，也就在這里了。  ”

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